Beratung beim Bauen
Abnahme nach Fertigstellung des Neubaus von Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien:
Die Abnahme ist der Übergang der fertiggestellten Immobilie vom Verkäufer/Bauunter-nehmer zum zukünftigen Eigentümer.
Sie beinhaltet eine ganze Reihe wesentlicher, rechtlicher Folgen, die der Laie üblicher-weise nicht kennt. Deshalb ist es wichtig, die Abnahme sorgfältig zu planen und sicherheitshalber den Bausachverständigen hinzuzuziehen.
Ob die vertragsgemäße Bauleistung in allen Detailpunkten mangelfrei ist, ist in der Regel vom Laien nicht prüfbar.
Weiter ist die Schwerwiegendheit eines Baumangels vom Nichtfachmann nicht einschätzbar.
Zur Absicherung zieht der Auftraggeber den Sachverständigen zur Kontrolle der Bauleistung hinzu. Geprüft wird vom Sachverständigen, ob die vertraglich vereinbarte Bauleistung ohne Mängel ist.
Der Sachverständige begleitet den Käufer bei der Abnahme seiner Immobilie; er nimmt seine Interessenschaft wahr: Die Mängel werden erkannt und im Abnahmeprotokoll festgestellt.
Weiter leistet der Sachverständige Hilfestellung bei der Frage der Minderung des Endpreises aufgrund der festgestellten Mängel.
Oder: Der Sachverständige begleitet den Käufer bis alle Mängel vollständig beseitigt sind.
Vor Ablauf der Gewährleistungszeit prüft der Sachverständige die Mangelfreiheit.
Teilabnahmen verdeckter Leistungen
Teilabnahmen bedeuten die Abnahmen von Einzelgewerken wie Rohbau, Zimmermann, Estrich, Dachdecker, … .
Die Teilabnahme heißt die Abnahme eines in sich abgeschlossenen Teils des Werkes; hier beschränkt sich der Umfang der Abnahme auf einen Teil der gesamten Bauleistung.
Der Vorteil bei Teilabnahmen für den Besteller/Bauherrn liegt darin, dass die Einzelge-werke während des Bauverlaufs problemlos geprüft werden können, bevor die darauf nachfolgenden Gewerke wie Putzerarbeiten diese verdecken.
Bei Teilabnahmen können Bauleistungen voll umfänglich eingesehen und geprüft werden. Konstruktive Mängel als Voraussetzung später eintretender Schäden können so schnell erkannt, festgestellt und dokumentiert werden.
Das Risiko späterer Bauwerksöffnungen und Freilegungen im Schadensfall ist verhindert.
Wesentlich ist, den richtigen Zeitpunkt der Teilabnahme innerhalb des Bauablaufs abzupassen:
Der Zeitpunkt sollte nach Fertigstellung der abzunehmenden Bauleistung und vor Beginn des Nachfolgegewerkes sein.
Nach dem BGB (§ 640) ist der Besteller (Käufer/Bauherr) verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk im Gesamten abzunehmen. Teilabnahmen können zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden.
Baubegleitende Qualitätskontrolle beim Neubau
Die baubegleitende Qualitätskontrolle sichert den zukünftigen Eigentümer / Käufer ab, sein neues Bauwerk ohne Mängel und Schäden vom Verkäufer zu erhalten.
Sie ist die ständige Prüfung durch den objektiven Dritten, den Sachverständigen während des Bauverlaufs.
Bereits im frühen Stadion des Bauverlaufs erhält der Bauherr so die Information, ob der Bauvertrag vom Verkäufer eingehalten wird.
- Das neue Bauwerk wird in regelmäßigen Abständen überprüft
- Baumängel und Schäden in Folge werden verhindert
- Die Richtigkeit der Abschlagzahlungen wird kontrolliert
- Der jeweilige Sachstand wird fachgerecht dokumentiert
- Der Sachverständige trägt dazu bei, das Bauwerk gemäß dem Bauvertrag bis zur Abnahme fertig zu stellen
- Rechtsansprüche des Käufers werden erfolgreich durchgesetzt.
In der Interessenvertretung des Käufers prüft der Sachverständige, ob
- die vorausgesetzten Eigenschaften (Normen und Verordnungen)
- die festgelegten Eigenschaften (Baubeschreibung, Absprachen)
des Vertrages erfüllt werden.
Es wird geprüft, ob die handwerklichen Leistungen am Bauwerk in allen Details gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik richtig ausgeführt werden.
Den Umfang der baubegleitenden Qualitätskontrolle kann der Auftraggeber selbst bestimmen; bewährt hat sich der Acht-Phasen-Check im Verlauf des Baugeschehens bis zur Bauabnahme des Objekts.
Möglich sind weiter die Überwachung der fachgerechten Nachbesserung nach erfolgter Abnahme sowie die Qualitätsüberwachung bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist.